NOVITÀ PER I MUTUI INSOLUTI NELL’AMBITO DELLE PROCEDURE ESECUTIVE IMMOBILIARI

L’art. 41 bis del Decreto Legge n. 124/2019, convertito con modificazioni dalla Legge n. 157/2019, ha introdotto importanti novità per le ipotesi di mutui insoluti in cui la Banca o una società veicolo abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

L’obiettivo del legislatore è fronteggiare i casi più gravi di crisi economica: per tale ragione, il debitore ha la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo o, in alternativa, un finanziamento ad altro istituto bancario da impiegare ad estinzione del mutuo.

Per beneficiare delle suddette possibilità devono ricorrere tutte le seguenti condizioni:

- il debitore è un consumatore, ovvero una persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta, e non ha promosso una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge n. 3/2012;

- il creditore è un soggetto che esercita l’attività bancaria o una società veicolo;

- nella procedura esecutiva non sono presenti altri creditori intervenuti; qualora presenti, questi ultimi hanno rinunciato alla procedura prima del deposito dell’istanza di rinegoziazione;

- l’esecuzione ha ad oggetto l’immobile ipotecato;

- il pignoramento è stato notificato tra il 01.01.2010 ed il 30.06.2019;

- il credito deriva da un mutuo con garanzia di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetta i requisiti previsti per agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione;

- alla data di deposito dell’istanza di rinegoziazione, il debitore ha rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato;

- il debito complessivo calcolato ai sensi dell’art. 2855 c.c. non è superiore a €.250,000.=;

- nel caso in cui non si siano ancora tenuti dei tentativi di esperimento di vendita dell’immobile, il debitore offre un importo a saldo della propria posizione non inferiore al 75% del valore del bene determinato in perizia. Nel caso invece siano già stati esperiti dei tentativi di vendita, il debitore offre un importo non inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta;

- il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avviene in un termine non superiore a trenta anni dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o finanziamento. In ogni caso, la durata del rimborso, sommata all’età anagrafica del debitore, non deve superare gli ottanta anni;

- il debitore rimborsa integralmente le spese del creditore, liquidate dal giudice.

L’istanza deve essere presentata per la prima volta nella procedura esecutiva, entro il termine perentorio del 31.12.2021. Il Giudice sospende la procedura esecutiva per un periodo massimo di sei mesi, a seguito di istanza congiunta del debitore e del creditore.

Nel termine di tre mesi, il creditore svolge la propria istruttoria sulla capacità reddituale del debitore, per verificare se sussistono i requisiti per la rinegoziazione. Il creditore rimane comunque libero di non aderire all’istanza di rinegoziazione o di rifiutare la richiesta in tal senso, anche successivamente al deposito dell’istanza congiunta.

Il debitore può richiedere un finanziamento anche a istituto bancario diverso dal creditore, che ha totale discrezionalità nella concessione del medesimo.

Nel caso in cui il debitore non possa ottenere personalmente la rinegoziazione o il finanziamento, la norma prevede anche la possibilità di un intervento da parte di parenti o affini entro il terzo grado. In tale ipotesi, il giudice emette decreto di trasferimento in favore del parente o affine ed il debitore conserva il diritto legale di abitazione per i cinque anni successivi alla data di trasferimento dell’immobile.

Sempre entro il suddetto termine di cinque anni, il debitore ha possibilità di chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile: in questo caso, dovrà integralmente rimborsare al proprio parente o affine gli importi già corrisposti al soggetto finanziatore e, con il consenso di quest’ultimo, accollarsi il residuo mutuo, liberando il proprio parente o affine.

Le rinegoziazione ed i finanziamenti possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta di un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione o della quota capitale del nuovo finanziamento.

Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, da emanare entro il mese di marzo 2020, verranno definiti gli ulteriori aspetti operativi della procedura sopra illustrata.